Archívum: Regionális helyzetkép

Mindez a mai kiélezett versenyhelyzetben kritikus a logisztikai piac résztvevői számára. A logisztikai szolgáltatás minőségére és hatékonyságára egyértelműen hatással van az ingatlan elhelyezkedése, jellege és az adott cél szerint optimális működtethetősége. Számos cég időben felismerte ezt, s még a csatlakozás előtt beépítette stratégiai döntéseibe, mely alapján ma biztosabb alapokról indulnak a felerősödött regionális versenyben.

A határok átrajzolása és a gazdasági környezet változásai mellett számos közös tényező hat a piacokra, ám ezen belül az adott országok ingatlanpiacai jelentős különbségeket is hordoznak.  A sort az általános külső hatásokkal kezdjük, s egyben jelezzük az ingatlanpiacra gyakorolt hatásukat is.

• Közép-Kelet-Európa jelentős termelő és feldolgozó beruházások színtere, mellyel párhuzamban gyors ütemben fejlődött a fogyasztói piac.
› Mindezek alapján a logisztikai szolgáltatások iránti igény is fokozódott, úgyis, mint disztribúciós központok a felvevő piacok közelében, de úgyis, mint a termelő beruházáshoz kötődő tevékenység.

• Az uniós országok kereskedelme valószínűleg tovább élénkül, így nagyobb volumenű áru mozgásával lehet számolni.  Ezt erősíti, hogy az Unió határain kívüli területeket is gyakran uniós államból próbálják ellátni.
› Kelet felé tolódó logisztikai irányok, melynek haszonélvezői az Unió határain fekvő országok lehetnek. 

• Európa-szerte nő a logisztikai kiszervezés aránya és egyre fontosabb szerepe van az ellátási láncban.
› Magyarországon például 2004-ben már a területbérlések közt több, mint 55%-os a logisztikai szolgáltatók aránya, mely jelentős fejlődés a korábbi 25-30%-os részesedéshez mérten.

• Hálózatok összekapcsolódása, főként a fejlődő közlekedési útvonalak, elsősorban autópályák mentén (TINA).
› Az autópálya-építések miatt például Szilézia vagy Szlovákia fejlődése felgyorsul, több kisebb város mellett is megindultak fejlesztések, például Nagyszombat vagy Szenc.

• Intermodális szállítás előtérbe helyeződése, legalábbis a megjelölt EU-célok között.
› Egyelőre kevés kézzel fogható példája van, de a BILK Budapesten vagy a Merloni/ Geodis budaörsi raktára ezt a koncepciót tükrözi.

• Számos logisztikai ügyfél, főként az FMCG-területről régiós vagy európai szinten kívánja egységesíteni az adott logisztikai céggel együttműködését.
› Regionális vagy európai központ kiépítése a végcél, mely jelenleg pályázati szinten élénkebben nyomon követhető.

A fenti, részben makrokörnyezeti tényezők az egyes országok piacain is kivetítődnek, s kissé módosulnak a helyi jellemzők tükrében. Mielőtt az országok részletesebb ismertetésébe kezdenénk, egy információt pontosítani kell. Az országok többségénél a piac méretének meghatározásakor az egyedi igények alapján vételre vagy lízingkonstrukcióra épült épületek is részét képezik. Magyarország tekintetében viszont csak Budapest környezetében bérbeadásra épült épületekre és logisztikai parkokra történik utalás. 

Lengyelország

A lengyel logisztikai ingatlanpiac a leginkább polarizált.  A modern ingatlanállomány 1 400 000 m² körüli, melyből mintegy 1 150 000 m² Varsó vonzáskörzetében található. Az 5 logisztikai gócpont: Varsó és agglomerációja, Közép-Lengyelország, Poznan, Felső- és Alsó-Szilézia.

Közép-Lengyelország, Piotrkow Trybunalski, Lodz és Strykow háromszöge (az épülő A1-es és A2-es autópályák találkozásánál) jellemzően a nagyobb kereskedelmi láncok elosztóbázisainak helyszíne.

A főbb fejlesztők közül az AIG/Lincoln, ProLogis, Menard Doswell, Ghelamco, Europa Distribution Center és Apollo-Rida emelendő ki.

2004-ben a bérbe vett területnagyság 246 000 m², ebből Varsó 182 000 m²-t jelent.  2004 legnagyobb piaci ügyletei közé tartozik a DTZ által létrehozott, plusz 21 000 m² nagyságú területbérlete az Europa Park projekten.  2005 első negyedévében már 60 800 m² raktárterület talált gazdára. Így például a ProLogis Teresin parkjában a DHL (11 800 m²) és Lear (5750 m²) ügyletek.  A lengyelországi bérleti díjak jelentősen eltérnek a pár évvel ezelőtti szinttől, s egyes vidéki parkokban akár 3 €/m²/hó közelében is lehetnek.

Rövid távon a bérleti díjak stabilizálódását és a megfelelő autópálya-hálózat kiépítésével a vidéki, főként dél-lengyelországi központok súlyának növekedését várják a piac szereplői.

Csehország

2004 végére a csehországi piac nagysága 850 000 m² körüli, melynek jelentős része Prágában és közvetlen közelében helyezkedik el.  A piac jellemzője, hogy vidéken elsősorban kisebb területnagyságú, de összességében jelentős projektek valósulnak meg, például a CTP Immo brnoi projektje.  A nagyobb fejlesztők sora hasonlatos a lengyelországihoz: ProLogis, Parkridge, AIG/Lincoln, Europa Fund, Europa Capital, Pinnacle, Viterra vagy a VGP. 

Az éves bérelt területnagyság 2004-ben 100 000 m² körül alakult, melyek többsége előbérleti megállapodások alapján jött létre. Az átlagos bérelt területnagyság relatívan kicsi, így óriási verseny van a fejlesztők között.  Ennek főbb jele, hogy a bérleti díjak jelentősen csökkentek, egyes vidéki ingatlanok esetében akár 4 €/m²/hó alá is süllyedhetnek.

A rövid távú prognózisban a spekulatív projektek erősödése, és a vidéki, elsősorban autóiparhoz kötődő fejlesztések bővülése várható.

Szlovákia

Szlovákia modern logisztikai ingatlanállománya a legfiatalabb, s talán mára a legdinamikusabban bővülő.  Ez az ország elhelyezkedésének, kedvező úthálózatának, illetve a betelepült jelentős autóipari termelő részlegeknek és a vállalkozást ösztönző adópolitikának köszönhető.  Főbb irányok a D61 autópálya mentén Pozsony, Nagyszombat és Zsolna felé, illetve a D2-es mentén Brno és Prága irányába.

Korábban a J&T és HB Reavis helyi fejlesztő cégek uralták a piacot. Ma már viszont a Parkridge dinamikus piacra lépése és az UBM logisztikai park fejlesztése erősíti a versenyt.

Jelentős ügyletek a Parkridge pozsonyi projektjén a DHL és GebrüderWeiss közel 27 000 m²-es bérlete, illetve a Frans Maas és Lagermax közel 10 000 m²-es bérlete az UBM-projekten.  Nem elhanyagolandó az autóipari beszállítói kör területigénye, melynek elhelyezésére az autógyárak közelében is adódik lehetőség, például az AIG/Lincoln által fejlesztett mintegy 92 000 m²-es VW Parkban, Lozornoban. A meghatározó bérleti díjak jellemzően 3,5-4 €/m²/hó körül alakulnak.

Magyarország

A 2004-es év kimondottan sikeresnek bizonyult a budapesti raktár-ingatlanpiacon, hiszen 202 000 négyzetméternyi új terület épült és

158 000 m² raktárterület került bérbeadásra.  A piac nagysága, a tulajdonban és lízingkonstrukcióban épített logisztikai ingatlanok nélkül, mintegy 640 000 m².  A szegmensen belül főként a logisztikai cégek területbővülése áll.  Az ügyletek több mint 50%-a egyedi igények szerinti építés.

Jelenleg a fejlesztők főleg a budapesti agglomerációban látnak fantáziát, s új belépőkkel is bővült a piac, például a Parkridge megkezdte szigetszentmiklósi ingatlanának fejlesztését. 

Hasonlóan más közép-kelet-európai országokhoz, a vidéki ingatlanfejlesztések zömében termelő beruházáshoz kapcsolódnak, mint például a Bosch Miskolcon, az Electrolux és a Michelin Nyíregyházán.  E fejlesztések zömében tulajdonban vagy lízingfinanszírozásában valósulnak meg.  A termelő beruházások a keleti országrész felé fókuszálnak, tekintve a kedvezőbb helyi feltételeket és olcsóbb, nagyobb arányban rendelkezésre álló munkaerőt.  E tevékenységekhez kapcsolódó logisztikai raktározás relatívan kis arányú, de például a BAT pécsi raktára egy friss példája az ilyen beruházásnak. Az úthálózat, főleg keleti irányú fejlődése és az Unió külső határa segíti, hogy logisztikai vállalkozások elosztó bázisokat telepítsenek e régiókba.  Több ilyen irányú keresés van, főként Nyugat-Európából érkező újabb logisztikusok részéről, akik Magyarországot ugródeszkának tekintik keleti terjeszkedésükben.

2005 első negyedéve kissé lassabb a vártnál, s a Willi Betz 6 800 m²-es területbérletén kívül kevés jelentősebb ügylet zajlott.  A Willi Betz a DTZ segítségével az M1 Business Parkban bővítette területét.

Mind a logisztikusok, mind a fejlesztők között kiélezett a verseny, melynek haszonélvezői a bérlők lehetnek, akik a csökkenő bérleti díjak mellett (4,2-4,7 €/m²/hó) további kedvezményeket kaphatnak a fejlesztőktől.

Magyarország nagy versenyben áll a térségben Szlovákiával, mely sok esetben kedvezőbb elbírálásban részesül. Itt kell kiemelni, hogy a szomszédos országok között Románia a fejlődés kezdeti szakaszában van, de óriási potenciállal bír. Így például a DTZ elemzői szerint legalább 270 000 m² modern raktárterületre irányuló kereslet van ma a piacon, főként Bukarest és Temesvár térségében.  Mindezzel szemben a 2005-ös tervek alapján 62 000 m²-nyi új terület készülhet el év végéig.

Összegzés

Mára nyilvánvaló, hogy a piacok között jelentős átfedés van, s erősödik a regionális szerep.  Ilyen jellegű beruházásokra példa a Rynart (Biatorbágy), illetve a Renault raktárterülete (Győr).

A logisztikai mérlegelésben kiemelten kezelik a jövőbeni TINA útvonalakhoz közel eső területeket, főként, ha ezek intermodális szállítás alkalmazására is lehetőséget adnak.  E kérdésben viszont eltűnnek az országspecifikus döntések.

A logisztikai ingatlanpiac stabil növekedés előtt áll, hiszen a szegmens nagy ütemű fejlődésen és átalakuláson megy keresztül, melynek része, hogy a szolgáltatók keresik a hatékony és rugalmas ingatlanmegoldásokat.

A régióban egyre több új szereplő jelenik meg, mint például fejlesztői oldalon a Parkridge, de akár magyarországi példával élve az FM Logistics, Nagel, Fiege belépése a piacra.

A fenti jelenségeket végigkíséri a piaci verseny erősödése, mely a bérlőjelölteknek kedvezhet, hiszen a bérleti díjak moderáltan csökkennek és az elérhető kedvezmények köre és mértéke bővül.

A fenti megállapítások általánosságban érvényesek a régió piacaira.  Azonban fennmarad a kérdés: Hol lesznek valós regionális elosztó központok, ahol a fenti faktorok leginkább teljesülnek?

Czifra Balázs

Supply Chain Monitor 2005. május